Как проверить арендатора-юрлицо до подписания договора аренды

Коротко

Когда вы сдаёте помещение фирме, риск простой: аренда перестаёт приходить, а помещение остаётся занятым, пока вы его не вернёте. Большинство тревожных сигналов видно по IDNO за несколько минут, ещё до подписи. Ниже шесть вещей, которые стоит проверить, и что каждая значит именно для договора аренды.

Про проверку делового партнёра в целом мы писали отдельно — в руководстве по проверке компаний. Здесь только взгляд собственника.

Чем арендатор-фирма отличается от обычного партнёра

Поставщик привозит товар один раз. Арендатор живёт у вас месяцы и годы, и всё это время вы зависите от того, сможет ли он платить каждый месяц. Если фирма уходит в ликвидацию посреди договора, требовать аренду уже не с кого. Если подписавший не имел права подписи, договор можно оспорить. Поэтому проверка до подписания здесь важнее, чем при разовой сделке.

Что проверить по IDNO

Попросите у арендатора код IDNO и найдите его на Datero.md. На странице фирмы есть всё, о чём ниже.

1. Статус: фирма действует

Первая строка на странице. Фирма в процессе ликвидации или исключённая из реестра — не арендатор, как бы убедительно ни звучал её представитель. Если статус не «активная», дальше можно не смотреть.

2. Дата регистрации: сколько фирме лет

У фирмы, зарегистрированной месяц назад, нет ни финансовых отчётов, ни истории. Это не повод отказывать, но повод попросить более надёжные гарантии: больший депозит или предоплату за несколько месяцев.

3. Администратор и учредители: кто подписывает

Договор подписывает администратор или человек, которому он выдал доверенность. Сверьте на странице фирмы, кто записан администратором, и попросите доверенность, если подписывает кто-то другой. Посмотрите и на учредителей: если у тех же людей есть другие фирмы, видно, в каком они состоянии.

4. История изменений

Частая смена администратора, учредителей или юридического адреса прямо перед новым договором — повод задать прямой вопрос. Полная история изменений в реестре — во вкладке «История», в плане Pro.

5. Финансы: есть ли из чего платить аренду

Если фирма сдаёт отчётность, сравните годовую аренду с её выручкой. Посмотрите на прибыль и собственный капитал: отрицательный капитал значит, что долги больше активов. Если выручка падает из года в год, ваша аренда окажется среди платежей, которые фирма будет откладывать.

6. Долги перед бюджетом: список CNAS

Datero показывает, есть ли фирма в списке CNAS несостоятельных должников, выставленных на уступку требований. Весь список по суммам и районам — на странице несостоятельных должников.

Важно: если фирмы нет в списке, это не доказывает, что у неё нет долгов. Список охватывает только часть должников и обновляется раз в полгода.

Что делать с результатом

• Всё в порядке: подписываете обычный договор.
• Новая фирма или слабые цифры: просите больший депозит или предоплату и прописываете в договоре, кто отвечает, если фирма прекратит деятельность.
• Фирма в ликвидации, у подписанта нет права подписи, отрицательный капитал несколько лет подряд: скорее всего, дешевле найти другого арендатора.

Проверка не заканчивается на подписи. Статус фирмы может измениться во время договора, поэтому страницу арендатора стоит время от времени открывать, особенно если платежи начали задерживаться.

После подписания

Подписанный договор нужно вести: ежемесячные платежи, сроки, индексации, продления. Собственникам и управляющим компаниям KX Estate помогает держать договоры аренды, график платежей и уведомления о просрочках в одном месте.